ポイント１：引渡し条件

引渡しの条件を確認しましょう。

以下のような引渡しがあります。

 

現況引渡し

今の土地の状況のまま引渡しされます。特に建物が建っている場合は解体費用がかかるので注意が必要です。

購入前に解体費用がどれくらいかかるのかも確認しておきましょう。  

 

更地引渡し

→更地引渡しであれば、解体費用も込みの値段になります。

その他、造成はされるのか、境界の杭はあるのか、ないなら誰が負担するのかなども確認しておきましょう。  

 

ポイント２：売買条件

土地を購入する際に決めるのは公募売買か、実測売買か決める必要があります。

 

公簿売買

公募売買とは、登記簿の表示面積を用いて価額を確定する売買です。測量した後に、表示面積と差異があっても価格が変動しないのが特徴です。

過去の地積測量図や現況測量図がない場合は、実測売買を求めた方が賢明かもしれません。実際よりも小さかった、大きかったと後々トラブルになること多くあるようです。

過去に作成された、測量図がある場合は公簿売買でも問題ありません。

 

実測売買

実測売買とは、表示面積で契約し、測量後、表示面積と実測面積に差異があった場合、差額を清算する方式です。実測売買は土地の広さを測量してから価格に反映させます。そのため、当事者間でのトラブルが生じにくい契約方法です。

実測の方法には、

・売主が指示した敷地境界のポイントにより測量する方法

・隣地所有者立ち会いのもとで境界をお互いに確認しながら測量する方法

・前面道路が公道などの場合に役所立ち会いのもとで測量する方法

などがあります。  

通常は実測売買といえば、隣地の立ち会いや官民査定をしたうえで、確定測量図作成することになります。

他の注意点としては、測量費用を売主と買主のどちらが負担するのかも確認しておきましょう。

公簿売買か実測売買かは契約書の条項に含まれる事項のため必ず確認しましょう。

 

ポイント３：登記情報のチェック

現況と地目に差はないか

現況は宅地になっているが、地目が畑になっている場合は注意が必要です。地目が畑の土地に住宅を建てるためには、農地転用が必要になります。申請費用などもかかってくるため確認しておきましょう。  

古い建物の登記が残っていないか

現地が更地なのに古い建物の登記が残っていると知らない人がいきなり借地権を主張してくる可能性があります。かなり悪意がある場合なので、余程ないのですが、万が一に備え、必ず抹消してもらうようにしましょう。

隣地の土地要約書のチェック

隣地にどんな方が住んでいるかもチェックしておきましょう。

抵当権が付いている物件ではないか？

売り主の抵当権が付いている土地を購入すると、売り主が返済を滞らせた場合に、競売にかけられ、所有権を失いかねません。

ですので、抵当権が付いている場合は、抹消可能かどうかを売り主に確認しておく必要があります。  

 

ポイント４：法律関係のチェック

契約前に改めて、土地の法規制をチェックしておきましょう。  

用途地域

用途地域によって建てられる建築の種類が変わります。

建ぺい率、容積率といって建物の大きさも制限があるので確認しておきましょう。

  用語解説 建ぺい率： 敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合

容積率： 敷地面積に対する延床面積（3次元空間）の割合

参考：SUUMO

 

高さ制限

高さ制限とは前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するために、建物の高さを制限することをいいます。用途地域や都市計画によって、変わってきます。

高さ制限には「絶対高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の4種類があります。

 

接道状況

敷地に対して2メートルは道路に接していけなければいけません。

接道状況がどうなっているか確認しましょう。

また、接道道路が４ｍ未満の場合はセットバックが必要になるため、道路幅も確認しておきましょう。

 

その他条例

がけ条例、農地法など。

 

ポイント５：重要事項説明書のチェック

重要事項説明書には、今まで書いたことが網羅されています。重要事項説明書をしっかりと確認しましょう。重要事項説明書の内容でわからないことがあれば、必ず質問するようにしましょう。

後で知らなかったでは済まされないことに発展することもあります。

しっかりとわからない、これはどうなのかということをはっきりと伝えていきましょう。  

まとめ

以上、契約前に確認するべき内容についてでした。

契約してから、数年経って発覚する問題もあります。

事前にしっかりと確認した上で契約しましょう。