希望の住宅が建てられるか

自分たちが思い描いている住宅が建てられるかまず確認する必要があります。
土地には様々な法規制があります。
特に狭小地の場合は法規制で希望の間取りが入らない！ということも多々あります。
まずは事前のチェックをしておきましょう。

土地の測量図はあるか

土地の測量図があるか不動産会社に確認しましょう。
不動産情報サイトに寸法が書いてある場合がありますが、これが実際は正確ではない場合があります。
不動産会社が寸法を掲載する場合に参考にする図面は以下のようなものがあります。

■公図
公図とは地図に準ずる図面と言われ、明治時代に作成されたものが多くあります。
現況とは大きく異なる場合があります。

公図を使用している場合は図面にスケール（定規など）を使って、寸法を測るため、ずれがでてくることもあります。

■地積測量図
法務局に保管されている測量図です。
手数料を払えばだれでも取得可能です。
作成された年月によって精度が変わってきます。

・昭和30年代～昭和50初期
昭和52年の法改正により、境界標を表示するように規定されたため、それまではどこが基準で測定しているか明確ではない地積測量図もあります
整合性の合わない図面も多いため注意が必要です。

・昭和52年～平成5年9月
境界標の表記が改正により規定はされたものの、義務ではないため、まだ確実な精度があるとはいえない時代です。

・平成5年10月以降
境界標の表記が義務付けられたため、かなり精度が高まっています。
測量技術も上がりかなり精度は高くなっています。
その後、平成18年以降は座標値の記載が義務化。

平成3年以降ので官民の境界確定の資料があれば、確定測量図と極めて近い資料だといえます。

■現況測量図
測量会社で測量をした、現況の測量です。
どこにブロック塀があるか、水路があるか、建物があるかなどが記されている図面です。
正確の寸法や高低差なども記載されています。
公図だけでは不安だと伝えれば、不動産会社によっては手配してくれる場合もあります。

■確定測量図
土地の境界に対して隣地土地所有者の承認が得られ、面積や寸法が確定された図面です。
確定測量図があれば、余程大丈夫であるといえるでしょう。

狭小地の場合は10㎝の差が命取りになる場合もあります。
確認はしておきましょう！

以前、入居中の物件を売りに出していた場合がありましたが、売主さんが、なかなか応じてもらえず、契約前に測量ができないということもありました。

良い土地でも確認するべきことは押さえましょう！

公簿売買か実測売買か？

公簿売買は登記簿謄本に記載のある面積で売買をします。
実測売買は実際に測量して売買金額を決める契約です。

先ほどお伝えした通り、測量の制度の違いにより、面積が実際と違う場合があります。

実は、面積が小さかったということになれば、建ぺい率や容積率の関係※1で家が建てられないということもありますので、どのような契約形態になるのかもチェックしましょう。

※1　参考
例えば、建ぺい率60%の土地の場合で、公簿面積が100㎡の場合、1階はだいたい60㎡は確保できます。
しかし、実際の面積が８０㎡だとすると、４８㎡しか１階の面積を確保できなくなってしまいます。
特に狭小地では、面積の違いが住宅に影響を与えるため注意が必要です。

メーカー選定に制約ができる場合も

建築工法によっては、建てられない場合もあります。
また、狭小地の場合は以下の理由から割高になる場合があります。
・構造計算が必要になる
狭小地の場合は３階建てにするケースが多く、２階建てまでは必要なかった、構造計算が必要になるなど費用がかかります

・人件費や資材置き場の確保費用
狭小地だと特殊な作業になり、作業日数が増え、また資材置き場の賃料など余分に費用がかかることもあります。

再建築やメンテナンスも視野に

再建築やメンテナンスをする上でも注意が必要です。
外壁の塗り替えなどのメンテナンス、建て替えするときに注意点などもチェックしておきましょう。

まとめ

狭小地で土地探しする場合の注意点について書きました。
いざ購入しても希望の住宅が建てられないということもあります。
検討していきましょう！