名古屋市内で賢い中古マンションの選び方！チェックポイントとは？？

１．売ることや貸しやすいエリアか

まず、中古マンションを買うにしても後々、転勤などで引っ越すことや親の関係で引越しせざるを得ない状況になる場合もあると思います。

そういった意味でも、売ることや貸すことも想定することが大切です。

 

■名古屋市は人口が増え続けている

売るときや貸すことも見越すと、人口が増えていくかをチェックすることも大事です。

平成30年愛知県人口動向調査結果(名古屋市分)によると、名古屋市は平成９年から平成30年まで22年間人口が増え続けている地域です。

平成30年10月1日の人口は、2,320,361人（前年比6,236人増）で、過去最大となりました。

当然人口が増えるということは、不動産も動く可能性が増えます。

今後もリニモによる開発や、名古屋駅、 栄駅周辺の開発の予定を鑑みると今後もどんどん人口は増えていくでしょう。

そういった意味では、開発されていく場所から、近い場所エリアが、後々も売りやすく貸しやすいエリアになってきます。

 

■駅前が人気

やはり人気が落ちない地域は、駅から徒歩圏内の地域です。

・開発予定地域

名古屋市で 名古屋市都市計画マスタープランが 出されています。３つの戦略があるのでご紹介します。

 

  戦略1:都心部の機能強化や名所づくりによる 名古屋の魅力・都市力の向上

世界に誇る都心づくり

名古屋駅、ささしま、栄、伏見、大須、 納屋橋・四間道 が対象になっています。

 

  また来たくなる名所づくり

名城、白壁、熱田、有松、 城山・覚王山 、 築地 金城ふ頭

 

  戦略2: 拠点機能・拠点間連携の強化や緑・水 との調和による都市の持続性の向上

 

広域後背圏を有する既存拠点の再生 （広域後背圏とは、都市部周辺のエリア）

大曽根、金山、今池

 

 新たな拠点を中心とした生活圏の形成

志段味、南陽、 荒子・高畑 、 荒子川公園・港明、徳重、藤が丘  

 

戦略３: 地域資源を生かした居住環境の向上と 生活利便性を生かした既成市街地の再生

米野、筒井・葵、鳴海、大高、 下之一色南部 、 笠寺 、 御剱

以上が、計画に含まれている地域です。

これ以外の場所がダメなわけではないですが、都市計画に含まれている地域の方が今後人気になってくるでしょう。

 

  ■栄、久屋大通は開発重点地区

栄地区グランドビジョン―さかえ魅力向上方針

といった方針もあり、今後開発されていきます。

 

２．築年数をチェック

築年数もチェックしましょう。

いつ建築された建物なのかも重要なポイントです。

1981年（昭和56年）に建築基準法が改正され、新耐震基準となりました。

1978年の宮城県沖地震（宮城県内：死者27人、建物の全半壊7500戸）を機に、

建築物を「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から７程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることを義務づけました。

新耐震基準以前のものが一概に耐震に弱いわけではなく、築40年を越える物件でも耐震に強いものもあります。

 

しかしながら、阪神大震災の被害状況を見ると新耐震基準と旧耐震基準での被害状況が明白になります。

 

下記の画像をみるとわかるように、昭和57年以降の建築年の建物はそれ以前に建築された建物と比べ被害が少なくなっています。

 

そういった意味では、新耐震基準のマンションかどうかは中古マンションを選ぶ一つの目安となるでしょう。

 

参考: 平成７年 阪神・淡路大震災 建築震災調査委員会中間報告

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-43/index.html

 

３．リフォーム済みか現況渡しか

最近はリノベーション、リフォーム済みの物件も増えてきています。

■リフォーム済みメリット・デメリット

・メリット

総額のイメージが出来る

→リフォーム資金が必要ないため、購入するのに、どれだけの費用がかかるのかわかるため、安心できます。

  入居後のイメージが湧きやすい

→リフォームしてあれば、新築と一緒のようなものです。 リフォーム業者に見積もりを取ったりする手間も省け、すぐに住むイメージが湧きます。

 

  瑕疵担保責任が2年ある

→不動産会社が購入して、リフォームする場合が多く、売主が宅地建物取引業者である場合は、瑕疵担保責任を負います。 そのため、直接目に見えない部分の欠陥（マンションの場合は専有部分内の給排水管、電気など）があった場合は無償で修理してもらえます。

 

  住宅ローンをまとめられる

→リフォームしていない中古マンションの場合、住宅ローンとは別にリフォームローンを組まないといけない場合があります。住宅ローンに比べ、リフォームローンの方が、金利が高いため一つにまとめられるのはメリットです。

 

  内覧がしやすい

リフォーム済みはほとんどが空室のため、いつでも内覧できるのもいいところです。

現況渡しだと、入居中の場合もあり、スケジュールや見学も気を使ってしないといけません。

 

  減税措置や住まいの給付金などが受けられる

消費税が課税されるため、消費税１０％に伴う、軽減措置などが受けられます。

 

・デメリット（注意点）

価格が割高の場合も

→リフォームをした不動産業者が利益を載せることが多いため、自分でリフォーム業者に依頼するよりも、割高になる可能性があります。

 

  リフォーム前の状況がどうなっていたかわからない

→リフォーム前の物件の状況がどうなっていたかわからない。配管は老朽化していたが、合わせてリフォームしなかった場合などもあり、注意が必要です。

 

  自分の希望通りにできない

→現況渡しでは、自分の思い通りにできますが、リフォーム済みではこだわりはもてないので、個性を出したい方には不向きです。消

 

■現況渡しメリット・デメリット

・メリット

自分の思いを形に出来る

→自分がしたい仕様にできるため、自由度は聞きます。

現況が把握できる

→リフォーム済みとは違い、現況がわかるためどこが老朽化しているかなどチェックするポイントが押さえられます。

 

・デメリット

見学がしにくい

ご入居中も多い為、なかなか、見学がしにくい場合もあります。スケジュールや見学する時間など気にしながら見学しないといけません。

  総額が見えにくい

リフォーム工事の見積もりを取っても後から老朽化している部分が見つかり、追加で工事必要に

なる場合もあるため、総額がわかりずらいのも注意点です。

 

４．修繕計画や管理費をチェック

■修繕計画

修繕計画が建築時に立てられているか。 修繕計画通り修繕が行われているかなどチェックしましょう。 修繕計画通りに今後も修繕が行われるのかどうかもチェックが必要。

  ■管理費

価格の妥当性。管理としてどんなことしてもらえるのか、管理体制などをチェックしましょう。

  ■修繕積立金

修繕積立金の価格の妥当性。未納者などがいないかなどをチェックしましょう。

また、修繕状況によって、修繕積立金が増額しないかなど確認しておきましょう。

 

５．内覧をしよう！

現場に行って始めてわかることも多くあります。

必ず内覧しに行きましょう。

  内覧する時のチェックポイントは

・日当たり

・家具配置した場合の部屋の広さ

・においが気にならないか

・ドアや窓などに不具合はないか

・遮音性

・カビが発生していないか

・携帯電話の電波状況

・住民のトラブルなどはないか、管理組合の体制

  以上の点などを、確認しましょう。

 

まとめ

以上、中古マンションの賢い探し方についてでした。

失敗しないように、しっかりと確認をしていきましょう。